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Quand le fisc sanctionne un montage avec une SCI

Quand le fisc sanctionne un montage avec une SCI

Publié le : 12/10/2021 12 octobre oct. 10 2021
Rédaction

Le fisc peut remettre en cause le bail signé entre une SCI et un associé si le loyer payé en contrepartie est dérisoire.

Une société civile immobilière (SCI) constituée pour un motif purement fiscal risque de subit les foudres du fisc, dans le cadre de l'abus de droit.

Dans une affaire examinée par la Comité de l'abus de droit fiscal, deux époux ont créé une SCI dont ils détiennent la totalité du capital. La SCI a acquis une maison d'habitation financée à 100% par un emprunt bancaire et signé la même jour un bail d'habitation avec le couple moyennant un loyer mensuel de 500 €, porté à 1 000 € à l'issue de travaux de rénovation, puis ramené à 800 €. Compte tenu des intérêts d'emprunt et des dépenses de travaux, la SCI affiche des déficits fonciers sur plusieurs années. La SCI étant soumise à l'IR, ceux-ci remontent aux associés et s'imputent sur leurs autres revenus contribuant ainsi à réduire leur imposition personnelle.

Lors du contrôle de la SCI, le vérificateur remet en cause le loyer dérisoire versé en contrepartie de la mise à disposition du bien et les déficits fonciers déclarés, au motif que le bail signé entre la SCI et ses associés a eu pour objet de contourner la loi. Celle-ci prévoir en effet que les revenus de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'IR, mais qu'en contrepartie les charges afférentes à cet immeuble ne peuvent donner lieu à déduction.

L'abus de  droit est confirmé par le Comité de l'abus de droit fiscal. Tout d'abord, le montant du loyer a été fixé par la SCI à un niveau qui, du fait des charges déduites et notamment des travaux engagés, rend son résultat structurellement déficitaire. Ensuite, ce loyer révisé à la baisse par rapport aux prévisions initiales du bail a aggravé le déficit déclaré. Les associés ayant disposé du bien comme s'ils en étaient propriétaires occupants et ayant fait en sorte que le loyer ne puisse pas couvrir les charges, le fisc est bien fondé à remettre en cause les déficits déclarés par la SCI.

La création d'une SCI mettant un logement à disposition d'un associé, gracieusement au moyennant un loyer réduit, dans le but de créer des déficits est fortement déconseillé.

(comité de l'abus de droit, aff. 2021-12, 2021-13 et 2021-14 du 11 juin 2021)
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